我国产业园区具有形式多种多样，最重要的包含各类开发区、高新区、科技园区、工业区、产业基地、特色产业园区等。近年来，各地园区逐渐呈现出较为相近的转变态势，即从“单一园区”转向“产城融合”、从“客户思维”转向“伙伴思维”、从“管理园区”转向“服务园区”、从“发展产业”转型“提档升级”。园区国企平台作为园区投资开发运营的主体，也随着园区定位和功能的转变而发展。其业务受区域经济、园区类型、园区发展阶段、政企关系、战略定位等多种因素影响，表现出不同的业务发展特点。园区国企转型的内涵，是传统园区开发运营主体从“政府主导的行政化工具”向“市场化、专业化、创新驱动的现代企业”转变的过程。即通过体制机制改革、功能定位升级、业务模式创新，实现功能重塑、效率提升和可持续发展。

　　园区国企转型本质是“再定位”。不仅是经营方式的调整，更是从“政府附属”到“市场主体”、从“重资产持有”到“轻资产运营”、从“资源依赖”到“能力驱动”的全面重构。其成功与否，取决于能否在市场化机制、产业深耕能力和风险管控之间找到动态平衡。这一过程的核心在于打破传统土地一级开发、基建投资、税收返还的“土地财政”路径依赖，以产业链培育、产业服务集成、产业生态构建为发力重点，对内构建市场化的薪酬绩效体系，推行职业经理人制度，对外积极引入社会资本，逐步建立市场化经营机制。通过资本运作、园区运营等获取经营性收益，降低对政府补贴的依赖。园区国企不再局限于“建园区、卖土地、租厂房”的物理空间开发，延伸至数字赋能智慧园区管理、产业社区运营、低碳技术应用等增值服务，打造产城融合的生态系统。

　　由于园区开发建设具有极强的区域性和重资产特性，园区国企平台公司作为地方产业园区经济发展的支柱，其承担园区投资开发具有天然的必要性与可行性。首先，产业园区是我们国家的经济发展的重要支撑力量，园区类国企平台公司则是产业园区开发建设的主要承载体，肩负着园区开发运营的重任；其次，伴随着产业园区的发展，园区国企平台的业务也需要从初创期的融资建设业务转型为成长期的投资开发业务。同时，政策支持、投融资优势、丰富的运营管理经验和出色的资源整合能力使得园区国企平台从事园区投资开发业务具备较强的可行性。但在当前的发展环境下，土地增值空间日益收缩，平台公司要谨慎运作、注意防控风险，避免以地产思维进行园区开发运营。

　　园区国企平台公司从事园区投资开发主要是为满足政府的招商引资需求，为政府招引公司可以提供办公场所、物业服务。目前，大部分园区国企平台都已形成较为完善的园区投资开发业务体系，其业务主要以厂房、写字楼、人才公寓、住宅等租售为主，具有抢资源、慢周转、高利润的特点，收入大多数来自是物业销售及租赁。且园区类上市的国有控股公司里，绝大多数都是以产业地产为主体业务上市的，所属行业多为“房地产业”。以下列举园区投资开发业务有代表性的企业：

　　上海张江高科技园开发股份有限公司（以下简称“张江高科”）成立于1996年4月18日，在上交所挂牌上市。公司控制股权的人张江集团持股占比50.75%，实际控制人为上海浦东新区国资委。其是张江科学城的重要开发者、产业资源组织者、产业生态引领者，也是张江科学城运营主体中唯一上市公司。张江高科主营业务主要有科技地产（物业销售与租赁）、产业投资、创新服务三大类。园区综合开发业务具体包括张江高科园区内工业房产、研发楼、孵化楼以及配套商住用房的开发、经营等。2023年，公司园区综合开发实现盈利收入20.02亿元，同比增长6.2%，业务板块毛利率为57.66%。

　　在加快开发节奏的同时，张江高科实施“标准化+定制化”方案，其核心目标在于满足多种发展阶段、不同产业领域企业的差异化需求，同时提升园区运营效率与产业生态粘性。

　　张江高科园区载体销售经营模式可分为两种：一是“定向建设”，其在园区载体项目建设前与客户进行充分的沟通，并达成定向建设协议；二是“常规建设”，公司会根据区域内不一样的行业特征的客户的需求建设标准的园区载体，并配备一定的公共平台。另外，公司也会按照每个客户类型提供不同的租赁园区载体：1、行业或细分行业有突出贡献的公司，园区为其提供个性化、定制的办公空间；2、产业链上的各类中小企业，园区为其提供标准化的办公空间；3、初创类企业，园区通过“创客空间”“孵化器”“加速器”等特殊平台为其提供高性价比的办公空间。通过这一方案园区吸引和集聚了如格科微电子、思瑞浦、VIVO、OPPO、中汇信息、翰森生物、齐鲁制药等一批集成电路、人机一体化智能系统、生物医药领域的头部企业落户张江科学城。

　　截至2023年末，房地产开发和房产租赁业务一直为公司的核心业务和主要的收入来源，分别占总营收的47.2%、51.7%。但自2016 年起，公司加大对园区物业的保有力度，控制园区物业销售，实行物业资源以租为主，适度销售的策略。每年公司会根据实际的经营需要在适当空间调整租售比例。

　　公司近五年物业载体的出租收入均保持在7亿元以上，相较于地产开发而言，出租收入增长缓慢但更为稳定。公司租赁业务以为园区产业客户提供研发、办公空间及配套服务为主，租赁物业主要是研发办公楼、厂房、商业物业及配套人才公寓类。在物业租赁上，公司一方面积极盘活存量资产，通过存量资产的改造提升以促进物业租赁载体的更新；另一方面，通过新建项目增加出租物业的保有量，保障公司物业租赁收入的稳定增长。公司当前土储充沛，待开发、在建项目中仍有较多项目业态为研发楼、商办，预计土储中仍有较大部分将继续作为投资物业进行租赁业务。稳定的租金收益有力地保障公司的收入来源，也可为公司的产业投资业务和创新服务业务提供强大的资金支持。

　　张江高科旗下的华安张江产业园REIT是国内首批实现“首发+扩募”的产业园区公募REITs之一，其底层资产为张江光大园和张润大厦，位于张江科学城核心的上海集成电路设计产业园内。张江高科通过REITs模式，不仅盘活了存量资产，还推动了园区开发与产业升级，为张江科技园区的持续发展提供了有力支持。

　　一方面，张江高科通过发行REITs，将重资产转化为流动性强的金融理财产品，回笼资金用于新项目开发及产业投资。在当前地产行业下行的背景下，这一举措有效缓解了传统依赖房产销售和租赁的资本压力，同时形成了产业集群效应。此外，REITs通过扩募机制不断纳入优质资产，逐步扩大规模，增强竞争力。

　　另一方面，发行REITs也倒逼张江高科进行提质增效和精细化运营。例如，2023年华安张江产业园REIT曾面临大租户退租、出租率下降等挑战。为此，张江高科通过优化租户结构和租期分布，规避单一租户退租导致出租率一下子就下降的风险，推动张润大厦出租率恢复至90%以上，使运营更符合REITs的投资要求。同时，其综合能源管理平台（EMS2.0）的应用，实现园区能源监测、动态收费和隐患预警，降低经营成本并提升效率。通过精细化运营，张江高科增强了客户黏性，吸引了更多产业租户入驻，实现了资产的规模效应和运营协同效应。

　　园区国企平台作为特殊目的的国有公司，其核心职能是开发建设，承担政府指令性的土地整理、基础设施建设等任务，将土地资源转化为园区开发建设的资本。由于基础设施建设投入规模大，且多数项目具有公益性特征，财务收益较低或投资回报周期较长，园区平台一定要通过建筑施工业务实现资源的高效利用，确保开发建设的可持续性。同时，随着产业园区的发展及自身业务的拓展，园区平台通过开展自有建筑施工业务，可以大大降低外包成本，提升项目利润率，增强园区的整体经济效益。

　　从可行性方面来看，园区国企平台公司从事建筑施工业务有着坚实的基础与优势。一方面，平台公司具备丰富的建筑施工经验及房建、道路、桥梁建设等专业资质；另一方面，园区国企平台在区域范围内具有垄断性优势，能轻松的获得政府的政策倾斜与资源支持，例如土地资源、财政补贴及低息贷款等。此外，园区平台作为国企事业单位，具备资金成本较低、回款洽谈能力较强的优势。这些优势为园区平台开展建筑施工业务提供了坚实的保障。

　　从业务发展历史来看，园区国企平台的建筑施工业务经历了明显的转型升级过程：早期主要承担政府委托的代建业务，包括土地一级开发、基础设施建设、市政公用设施建设等，以代建费为主要收入来源，呈现出利润率较低、资产积累有限的特点；随着园区发展成熟，部分平台逐步向市场化方向转型，拓展至自有建筑施工业务，包括产业园区建设、商业地产开发等建设施工。以下列举建筑施工业务有代表性的企业：

　　空港股份目前主营业务包括房地产开发、建筑施工、物业管理及租赁、投资服务等。其建筑施工业务以房屋、厂房的建筑施工为主，主要由公司控股子公司天源建筑承担。据财报显示，2023年，空港股份建筑施工业务营收3.49亿元，占总营收67.56%。

　　根据2018年至2023年年报多个方面数据显示，建筑施工业务在公司的营业收入中始终占了重要地位，营收占比保持在50%-90%之间。然而，近年来受宏观经济环境变化、原材料价格波动及劳务成本上升等因素影响，建筑施工业务持续面临亏损压力。为应对这一挑战，公司积极优化业务模式，提升核心竞争力，推动业务转型升级。

　　在相关资质方面，公司所属建筑工程项目施工企业——天源建筑，已具备完善的业务资质体系，涵盖建筑工程项目施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、钢结构工程专业承包二级、市政公用工程项目施工总承包二级、消防设施工程专业承包二级、防水防腐保温工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包三级、环保工程专业承包三级、施工劳务以及特种工程（结构补强）专业承包等多个领域。这些资质为公司在建筑施工领域的多元化发展提供了坚实基础。同时，为提升经营效率，公司一直在优化建筑施工业务模式，推行项目承包经营责任制，实现各建筑分公司成本与财务独立核算。从工程承建到工程款催收，各环节权责明确，明显提高了经营决策效率。

　　空港股份始终将技术创新作为核心驱动力，积极推广新技术、新工艺、新材料和新设备的应用，例如铝模板支撑系统、FS现浇混凝土免拆保温模板系统、筑粒混凝土技术、快刻石膏粉刷技术和绿色装配式建筑技术等。这些技术的应用不仅提升了施工效率和质量，还明显降低了资源消耗和环境影响。截至目前，公司已成功申请26项实用新型专利，并获得“高新技术企业”认证，进一步巩固了其在行业内的技术领先地位。

　　在深耕建筑施工主营业务的同时，空港股份还通过成立专业分公司，推动业务向多元化、专业化方向拓展。目前，公司已设立装饰分公司、消防智能运维科技分公司、供热与制冷智能运维科技分公司、新材料与环保科技分公司，并建成两座建筑垃圾资源化处置场，服务范围覆盖顺义全区。这些举措不仅延伸了产业链，还提升了公司在细致划分领域的竞争力，为可持续发展注入了新动能。

　　园区管家业务将推动园区国企从“管理园区”向“服务园区”转型，是提升园区管理上的水准的必要业务。伴随经济发展与产业转型升级， 传统的物业管理模式已不足以满足企业对精细化、智能化服务的需求。园区作为企业集聚与产业升级的核心载体，涉及能源、安防、环境、服务等多重维度。通过引入园区管家系统，国企能利用物联网、大数据、人工智能等技术，实现数字化、智能化管理，为公司可以提供一站式解决方案，进而提升园区的整体竞争力。此外，园区管家服务还能响应国家“双碳”目标，推动园区可持续发展。

　　园区管家服务的实施具备较强的可行性，大多数表现在技术基础与政策支持。技术方面，目前我国物联网、大数据、人工智能等高新技术逐渐成熟，技术链条较为完整且成本逐年降低，为园区管家服务落地提供了坚实技术基础。政策方面，国家“十四五”规划明白准确地提出推进智慧园区建设，多地政府出台补贴政策鼓励园区数字化改造，为园区管家业务发展提供了政策保障。

　　当前，园区管家业务已成为国企加速市场化转型的重要赛道，全国市场规模突破1200亿元，年均增速超18%。业务模式从单一物业管理向“市政+产业+智慧”集成运营升级，头部国企如深投控、上海临港等已形成三大特征：①政企协同主导，60%以上项目由政府委托国企运营，依托特许经营模式打包市政养护、产业孵化等职能；②科技资产投入，国企年均数字化投入占比逐步扩大，AI巡检、数字孪生平台覆盖率不断的提高；③资本化提速，2023年新增4家国企分拆物业板块赴港上市，募资超30亿港元用于跨区并购，深业物业上市后管理面积年增40%。以下列举基金管理业务有代表性的企业：

　　西安经发产业园发展集团有限公司（以下简称“西安经发”）成立于2001年9月，是西安经济技术开发区管委会直属国有控股企业，注册资本90亿元，截至2023年末总资产511亿元。作为经开区核心开发建设与公共服务主体，西安经发业务涵盖市政设施建设工程代建、城市供热供水、物业管理、房地产开发及供应链服务等多元化领域。2023年集团营业收入77亿元，其中公共服务、供应链服务及物业管理业务为主要收入来源，分别占比52%、28%、12%。物业服务板块由子公司西安经发物业股份有限公司（以下简称“经发物业”）负责。经发物业于2024年9月成功上市港股，成为“陕西物业第一股”。作为西北地区首个“园区管家”综合服务商，公司以产业园区为核心场景，整合市政运维、智慧管理、产业孵化等多元服务，打造“全周期、全链条、全业态”的园区运营体系。2023年，公司实现盈利收入8.62亿元，毛利率达18.5%。服务覆盖关中综合保税区、吉利配套零部件产业基地等7大园区，总管理面积超1500万平方米，位列陕西省物业企业前三。公司连续八年蝉联西安市物业信用榜首，入选中国物业服务百强企业。

　　西安经发物业定位“智慧园区管家”，通过数字化转型重构物业服务价值链，形成“研发技术-场景应用-管理增效”的智能化转型路径。公司依托自主研发的智慧物业平台，集成物联网、AI算法及大数据分析技术，实现138个在管项目的全域数字化管控。在硬件端，累计投入超5000万元部署智能设备集群：巡逻无人机实现园区安防24小时动态监测，智能漏水探测仪使管网故障发现效率提升70%；在软件端，上线工单智能分派系统，将报修响应时间压缩至15分钟，业主App在线%。技术赋能显著优化运营效率——夜间红外巡检替代传统人工巡逻，安防支出缩减25%。公司同步加强技术储备，旗下设施设备智慧管理公司已取得18项实用新型专利、12项软件著作权，研发投入连续三年占营收比重超3%，智慧化改造成效获“西安市数字化转型标杆企业”认证。这种“科技+服务”的深层次地融合，不仅推动经发物业毛利率较行业均值高出5个百分点，更为城市公共服务提质提供可复制的“新质生产力”样本。

　　西安经发物业以混合所有制改革为突破口，实现从区域国企向港股上市企业的跨越式转型。公司于2020年启动混改，引入建信金融实物资产、陕西金资等战略投资者，股权结构从单一国资控股调整为“国资主导+多元资本参与”（经发集团持股90%、战投持股10%）。公司同步推行职业经理人制度与市场化薪酬体系，管理层决策效率提升30%。混改后，公司依托战投资源打通全国化布局——借助建信金融实物资产的跨境资本通道，提前搭建港股上市合规架构；借力陕西金资的产业基金网络，拓展西北区域政府合作项目14个，2021-2023年市场化业务收入占比从45%提升至68%。2023年9月，西安经发物业成功上市港交所，成为港股首家陕西物流国企。公司计划募资5亿港元用于智慧化升级及并购。此次上市不仅获得陕西省政府500万元上市专项奖励，更通过国际长期资金市场倒逼治理现代化——独立董事占比达1/3，ESG报告披露标准对标港交所新规，2023年净利润率较混改前提升2.8个百分点至5.9%。西安经发通过打造“混改-上市-增值”闭环，为西部国资平台破解市场化能力不够、资本化路径单一等难题提供了解决思路。

　　产业投资是园区国企从传统的“土地开发”向“产业赋能”模式转型的核心手段，也是市场化转型的必由之路。通过产业投资，园区国企能吸引优质企业入驻，推动园区内产业链的完善和升级，提升园区的整体竞争力，进而助力区域经济高水平质量的发展。其次，随着优质土地资源的日益稀缺，依赖土地出让的传统园区开发模式亟需改变。产业投资能够最终靠股权投资、产业基金投资等方式获取长期收益，进而降低对土地财政的依赖，实现可持续发展。

　　产业投资对于园区国企来说具备较强的可行性，大多数表现在政策支持和资源优势上。近年来，中央和地方政府出台了一系列产业投资引导政策，财政部和发改委也多次发文鼓励国企参与产业基金和股权投资，为园区国企开展产业投资提供了良好的政策环境。另外，园区国企通常拥有较为丰富的土地资源和产业资源，为开展产业投资提供了有力保障。

　　目前我国产业投资整体呈现“区域集中化、产业集群化、运作市场化”特征。随着园区国企转型加速，产业投资已成为培育新质生产力的重要力量。2023年，国家级园区主导的产业基金规模突破2万亿元，重点聚焦集成电路、生物医药、新能源等战略新兴起的产业，其中长三角、大湾区、成渝地区贡献超60%的投资案例。行业呈现三大趋势：一是政策与市场双轮驱动，多地建立“园区管委会+国资平台+链主企业”联合投资机制；二是科创项目占比提升，投资金额大幅度增长；三是退出渠道多元化，提倡耐心资本。以下列举产业投资业务有代表性的企业：

　　盐城东方投资开发集团有限公司（以下简称“盐城东方”）成立于2003年8月，截至2024年9月末，公司注册资本和实际所收资本均为95亿元，唯一股东和实际控制人均为盐城市人民政府。作为盐城经济技术开发区内最主要的建设主体，盐城东方负责经开区内的基础设施建设、安置房等项目建设，同时，公司亦从事租赁及物业管理、产业投资、贸易、融资租赁等业务。在推进市场化转型的进程中，随着盐城经济技术开发区基础设施逐渐完善，盐城东方的原有基建业务开始减少，公司的转型需求也逐渐显现。公司在传统城建类业务基础上，重点拓展了租赁及物业管理业务、贸易业务及产业投资业务。

　　2023年，租赁及物业管理、贸易和房屋销售是公司三大主要收入来源，占公司营业收入的比重分别为39.45%、30.93%和16.23%。公司的盈利主要源自租赁及物业管理业务，2023年毛利润9.84亿元，占总利润比86.11%。2023年产业投资收入约3亿元，占总收入10%，毛利率高达60%。产业投资虽然不是公司的主要收入来源，但凭借优秀的毛利率与成功的招商引资效果成为公司产业园快速地发展的关键原因。

　　通过与专业投资机构合作，盐城东方与君桐资本、君和资本、上电科资本、银河资本等国内多家顶级基金管理公司成立了紧密合作伙伴关系。通过LP（有限合伙人）身份参与多个混合基金，总规模达到180亿元，其中公司出资45亿元，吸引社会资本135亿元。公司通过与优质GP合作弥补了自身在市场化投资领域经验的不足，并且借助GP的专业团队和行业资源，精准把握新能源、高端制造、生物医药等高新产业投资机会，实现投资收益的最大化。同时，这种合作模式也有效分散了投资风险，确保了国有资产的保本增值，为公司转型发展提供了强有力的资金支持。

　　截至2024年6月，公司通过混合基金投资累计实现投资现金收益42亿元，这种资金运作模式有效缓解了公司自有资金的压力，确保了投资效益的最大化。公司还通过与投资机构临芯资本合作，进行股权直投，投资了中微半导体、澜起科技与拓荆科技等新兴企业。其中2017年投资中微半导体1.2亿元，两年后成功上市科创版，公司出售1/3股份，获得5.7亿元，收益为15倍。目前，公司仍持股权账面余额39.26亿元。退出机制方面，公司采用IPO退出、业绩承诺和大股东回购等多样化方式，既确保了资金的高效回收，也降低了投资风险。

　　盐城东方构建了以投促招、招投联动的产业高质量发展模式，通过设立专项基金实现资本运作与产业招商的深层次地融合。公司成立了中韩产业园投资基金、东方君和基金、盐城悦善产业投资基金等多个招商专项基金，将资本与地方产业规划相结合。专项基金既解决了企业落地初期的资金需求，又为地方引入了优质产业资源，形成了资本导入、产业集聚、区域发展的良性循环。

　　其中中韩产业园投资基金由盐城东方与地方政府和外部专业投资机构海通开元联合设立，注册资本20亿元，公司作为LP认缴出资5亿元，旨在推动中韩产业园的建设与发展。东方君和基金由盐城东方与临港集团和君和资本联合发起成立，总投资28.12亿元，其中公司作为LP认缴出资10亿元，该基金专注于科技产业项目的投资，公司通过该基金支持企业从上海漕河泾搬迁到盐城经开区，成功带动了经开区招商引资项目的落地。

　　传统园区开发模式面临优质土地资源枯竭、债务约束等挑战，园区国企亟需通过资本运作开辟新的市场化增长路径。开展基金管理业务能够为园区国企提供多元化的资本运作工具，通过设立产业基金、引导基金等方式，吸引社会资本参与园区建设和产业高质量发展，进而缓解企业金钱上的压力。同时，主动开展基金管理业务有助于提升企业在投资、融资、金融实物资产管理等方面的管理上的水准与自主权。企业可以依据自身战略选择对资本运作进行整体战略规划，使之更符合其核心利益。

　　园区国企开展基金管理业务具备一定的可行性，但对公司自身资质、人力资源与市场化水平均有较高要求。首先是资质合规，私募基金管理业务资格对子公司注册资本金有一定要求，并需建立严格合规风控体系；其次是专业人才，需组建具备金融、法律、产业背景的复合型团队，核心成员需持有基金从业资格且具备调研分析与投后管理能力；三是市场化运作机制，要求企业在决策机制、薪酬绩效、资源配置、退出机制等方面均实现高度市场化。

　　目前，我国产业园区国企基金管理业务加快速度进行发展。截至2024年底，全国园区类产业基金规模已突破万亿，大多分布在在长三角、珠三角与成渝地区，以集成电路、生物医药、新能源等高新产业为主要投资方向。其中区域性园区基金单支规模多在10亿-100亿元区间，头部园区基金可达百亿级。行业呈现两大特征：一是运作模式升级，头部企业从单一LP转向GP，通过设立持牌私募子公司实现基金专业化管理；二是政策约束强化，私募基金监管新规实施后，园区国企普遍面临基金备案周期延长、返投比例要求提升等合规约束。以下列举基金管理业务有代表性的企业：

　　南京高科股份有限公司（以下简称“南京高科”）成立于1992年，注册资本12.3亿元，是南京市国资委控股的国有上市平台，公司定位“城市建设+产业投资+资本运作”平台。南京高科2023年营业收入达77.8亿元，其中房地产及市政业务占比58%，涵盖商品房开发、政府代建及市政设施建设工程。股权投资与产业投资收益19.6亿元，占总利润的35%，重点布局医疗健康、半导体等硬科技领域。基金管理业务收入1.2亿元，主要是通过控股私募平台管理规模超50亿元。作为南京市科创金融改革试验区核心载体，南京高科通过差异化定位三大资本业务形成闭环：基金管理（高科新浚）作为GP发起市场化产业基金，撬动政府资金与社会资本；股权投资（高科新创）以自有资金实施直投，聚焦高成长性科创企业；产业投资通过战略投资赋能园区企业。

　　南京高科创新构建的“政府引导基金+上市公司资本+产业方跟投”三元资本结构，通过分层出资与风险隔离机制实现稳健收益。在总规模20亿元的“宁栖科创基金”中，政府资金（30%）、南京高科（25%）及产业资本（45%）分别作为劣后级、中间级和优先级，形成风险对冲与利益绑定。政府资金承担早期项目风险，国有资本逐渐撬动社会资本实现一比三杠杆。收益分配则采用阶梯式条款（基准年化6%后按3:3:4分配），2023年为南京高科创造1.8亿元收益，综合年化收益率达18.5%。通过GP跟投2%及产业方对赌回购机制，规避暴雷风险，DPI达1.3倍（较江苏省国资基金均值提升44%），成为国有资本“风险可控、收益可期”的标杆模式。该架构通过资本分层与资源协同，平衡了政策目标与市场化需求，为区域产业升级提供创新性金融解决方案。

　　南京高科以自主研发的“鹰眼”数字化风控平台为核心，构建了“投前筛查-投中监控-退出决策”全链条智能化风控体系。通过搭建并运行该体系，公司风险项目比例从15%降至4%（低于行业9%均值），资金安全管控效能提升40%。公司因此获得ISO 27001认证，成为江苏省首家通过该认证的国有投资平台。

　　投前智能筛查依托“产业政策库+技术专利图谱+企业舆情库”三大数据库，借助AI实现项目精准筛选。2023年自动拦截低质量项目67个，节省成本超2000万元；投中动态管控通过API实时接入被投企业财务、专利及供应链数据，设置40项风险指标，2023年触发预警37次并实现100%止损；退出科学决策基于机器学习构建IPO窗口期预测模型，精准减持规避板块回调，锁定收益2.3亿元，明显提升退出效率。

　　为推动“双循环”战略及“一带一路”倡议等，国家鼓励园区国企平台发展贸易业务（如大宗商品、园区配套物资、跨境电子商务等），热情参加内外贸一体化建设。同时，通过发展贸易业务，园区平台可以开拓市场化收入渠道，发掘企业盈利新增长点，同时深度绑定园区内企业需求，提升客户粘性和园区竞争力，逐步推动企业的可持续发展。

　　园区国企平台开展贸易业务可行性大多数表现在以下两方面：一是资源禀赋支撑。园区平台在政策支持、资金、土地与仓储物流资源等方面具有先天优势，同时凭借长期服务园区企业积累的产业链上下游需求数据，能够更精准地匹配供需，为贸易业务的开展提供坚实基础。二是业务模式适配性。贸易业务具有“轻资产+快速周转”的特性，能够与园区平台现有的重资产开发业务形成有效互补，优化资产结构，提升资金使用效率。

　　近年来，在监管政策日趋严格和融资渠道持续收紧的背景下，园区国企平台积极探索业务转型路径，其中贸易业务成为城投平台转型的重要方向之一。从贸易货物类型来看，虽然呈现多样化趋势，但仍以大宗商品为核心，最重要的包含能源产品、基础原材料、农副产品等。在贸易模式上，园区国企平台主要是采用以销定采的方式，同时部分企业也会运用集采分销和低买高卖等策略开展业务。有必要注意一下的是，园区国企平台的贸易业务发展呈现出明显的区域化特征，偏向围绕本地产业链和园区企业需求展开。以下列举贸易业务有代表性的企业：

　　成都高新投资集团有限公司（以下简称“成都高新”）成立于1996年，公司控制股权的人成都高新技术产业开发区国资金融局持股占比90%，实际控制人为成都高新技术产业开发区管理委员会。成都高新自成立起，秉承着“发展高科技、实现产业化”宗旨，现已成为集城市开发运营、产业投资和资本运作、电子信息产业实业为一体的综合性国有资本投资运营公司。

　　成都高新园区主营业务包括开发运营、建筑施工、商业地产与住宅、商品销售、基金投资等。其商品销售业务主要由高投产城子公司成都高投物产有限公司（以下简称“高投物产”）负责，营业范围包括自营和代理各类商品及技术的进出口业务、国内贸易、仓储和普通货运，主要服务于综合保税区内的企业，同时向央企和大型国企进行拓展。截至2023年，成都高新商品销售营收52.70亿元，占总营收28.62%，但公司贸易业务毛利率较低，仅为0.99%。

　　成都高新立足成都高新综合保税区的政策与区位优势，构建了“国内贸易+国际贸易”的业务发展模式。在国际贸易业务板块，公司形成了以代理进出口和自营进出口为主体的业务体系，通过深度整合国家级进口贸易促进创新示范区政策、蓉欧班列国际铁路通道及双机场物流枢纽资源，构建起高效便捷的国际供应链服务体系，明显降低企业跨境贸易成本，提升物流效率。国内贸易业务则主要是做大宗建材及资源性物资贸易，如工业用精对苯二甲酸、钢材、电梯、沥青等。这种多元化的业务布局，使成都高新能够很好的满足不同客户的需求，提升市场竞争力。

　　成都高新立足综合保税区企业实际的需求，构建起全方位、专业化的贸易服务体系。在商品销售经营模式方面，成都高新依旧采用“以销定采”模式，通过精准把握客户的真实需求，实现采购与销售的高效衔接，有效控制经营风险。同时，其整合进出口代理、仓储物流、通关服务等资源，为园区公司可以提供涵盖基建物资采购、生产设备引进、原材料进口报关、出口退税办理、供应商管理及财税咨询等在内的全链条贸易服务解决方案，明显提升了园区企业的运营效率。

　　成都高新积极把握一带一路建设机遇，创新国际化发展路径。一方面，通过组织参与国际经贸活动，持续拓展全球合作网络，如2023年随成都高新区商务代表团赴法国、德国开展投资推介，有效提升国际影响力；另一方面，依托中国-欧洲中心平台优势，成功引进177个国际商贸项目，打造中欧技术贸易对接枢纽。通过走出去与引进来相结合的发展策略，公司已建立起覆盖美国、东南亚、南亚、非洲等多个国家和地区的全球贸易网络，推动了国际贸易业务的发展。

　　国家“双循环”战略和“一带一路”倡议为园区国企平台参与物流枢纽建设提供了政策支持，因此园区国企平台开展物流业务具有明确的政策导向性。从业务结构来看，其传统业务（如土地开发、基建代建）存在财政依赖性强、回款周期长等问题，而物流业务可以通过市场化收入提升现金流的稳定性。此外，物流业务具有周转快的特点，能够有效改善整体财务结构。更重要的是，物流作为园区产业生态的“血管系统”，国企平台通过整合仓储、运输、配送等环节，能够深度绑定园区企业的需求，从而提升园区的整体竞争力。

　　从可行性角度来看，园区国企平台作为地方政府基础设施建设及产业园区建设的主体，具备开展物流业务的资源和优势。国家层面的政策支持（如“一带一路”倡议、供应链创新试点）以及地方政府的资金和资源扶持，为其提供了有力保障。同时，园区国企平台在土地获取、跨部门协调（如海关、交通）等方面具有非常明显优势。此外，物流需求具有刚需属性，园区国企平台能够最终靠长期规划应对市场波动，并与现存业务形成互补。通过开展物流业务，国企平台还能够吸引上下游企业，形成产业集群效应。

　　近年来，园区国企平台在物流业务领域的参与度逐步提升，但整体占比仍然较低。这类企业主要依托港口资源等优势，参与物流园区的建设和运营。其经营事物的规模也从传统的仓储、运输等基础功能，逐步向供应链管理、跨境电子商务等高的附加价值领域延伸。从区域分布来看，从事物流业务的园区国企代表性企业大多分布在在东部及东南沿海地区。以下列举物流业务有代表性的企业：

　　目前集团主营业务包括园区物业租赁、贸易及服务、房地产开发销售三大板块。其中，物流业务大致上可以分为仓储业务、运输业务和别的业务（物流子公司货运代理业务），经营模式为向客户提供国际货运代理、口岸报关报检、集装箱拆拼箱和仓储运输等服务，覆盖了从外高桥港区到保税区及区外的物流市场，能为客户提供较全面的服务。2022年，集团该业务营收达10.16亿元，占营收11.05%，毛利率为12.81%。

　　上海外高桥集团始终注重基础设施项目与贸易物流业务的协同发展，通过高标准物流园区建设与专业化服务能力，形成相互支持、相互促进的良性循环。集团投资建设了多个现代化物流园区，如外高桥物流园区、外高桥港综合保税区等，提供涵盖仓储、国际货运代理、口岸报关报检、集装箱拆拼箱、运输配送及厂边物流等一站式服务。这些园区依托外高桥港的天然区位优势，明显降低了物流成本，提升了运营效率，为公司可以提供了全面、专业、优质、高效、增值的物流仓储解决方案。

　　因此，大量企业被吸引入驻外高桥区域，而客户开展的进出口贸易业务又成为集团贸易物流业务的重要订单来源。同时，集团通过提供附加增值服务，逐渐增强了与客户及产业链上下游的粘性。这种粘性不仅提升了客户忠诚度，也成为企业在选择仓储物流服务时第一先考虑外高桥项目的主要的因素之一。通过基础设施与贸易物流的深层次地融合，上海外高桥集团成功构建了以客户的真实需求为核心、以高效服务为支撑的物流生态体系，为集团业务发展注入了强劲动力。

　　2024年11月20日，“华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”（简称“外高桥仓储物流REITs”）经中国证券监督管理委员会注册，成为上海首单正式获批的仓储物流基础设施REITs。通过推进仓储物流REITs项目，上海外高桥集团实现了物流资产的资本化运作，为其物流业务注入了新的活力。

　　上海外高桥集团通过REITs项目探索“轻资产+重运营”模式，将物流资产的所有权与运营权分离，既降低了企业的金钱上的压力，又保留了核心运营能力，为行业提供了可复制的创新范本。同时，REITs募集的资金可用于引入先进的技术，提升物流服务的效率和质量，逐渐增强客户粘性。并且作为国内首单仓储物流REITs，外高桥集团将通过这一项目逐步提升品牌知名度和行业影响力，吸引更多优质客户和合作伙伴。通过这一里程碑式的举措，上海外高桥可盘活旗下仓储物流基础设施资产，打通仓储物流全生命周期发展模式与投融资机制，促进仓储物流业务持续健康平稳运营。

　　园区国企开展金融服务具备极其重大的战略意义。金融服务能够很好的满足企业短期需求，与产业投资中长期的形成互补，为园区公司可以提供灵活、多元的资金支持。这有助于优化园区营商环境，吸引更多优质企业入驻，形成良性产业生态。此外，金融服务还能与国企主业形成协同效应，例如通过金融工具为被投公司可以提供后续支持，或为基金投资项目创造退出渠道，从而提升整体投资效率。

　　园区国企开展金融服务具备较强的可行性，大多数表现在政策与资源两个方面。政策方面，近年来国家出台了一系列政策鼓励国企参与金融创新，国务院多次发文支持供应链金融、融资租赁等业务发展，为园区国企开展金融服务提供了良好的政策环境。资源方面，园区内中小企业普遍面临融资难、融资贵的问题，园区国企拥有丰富的产业资源和园区企业信息，能够精准把握企业需求，设计符合需求的金融产品。

　　目前园区国企金融服务呈现快速发展形态趋势。金融服务正从单一信贷扩大至产业链金融（如供应链融资）、知识产权质押等创新形式，以匹配园区从土地开发向产城融合的转型需求。此外，商业银行深度参与园区金融成为常态，这也加剧了行业的市场化水平与竞争烈度。此外，金融服务模式正经历转型，企业融资信息壁垒逐渐被打破。以下列金融服务业务有代表性的企业：

　　上海临港经济发展（集团）有限公司（简称“临港集团”）是上海市国资委下属的功能保障类国有企业，以园区开发、客户服务与科创投资为核心业务，深度服务国家战略，包括临港新片区、上海国际科创中心及长三角一体化建设。经过40年发展，集团已形成“临港”“漕河泾”等知名园区品牌，构建了以“六创赋能体系”（科技、数字、绿色、服务、金融、海外创新）为支撑的产业生态。截至2023年，旗下园区入驻企业涵盖200余家上市公司及世界500强分支机构，成为国家高新技术企业和专精特新“小巨人”企业的聚集地。

　　集团主营业务包括园区开发、物业租赁和服务业三大板块。2023年园区开发收入72.29亿元（占比54.61%），毛利率37.89%，覆盖临港新片区、漕河泾开发区等十余个园区的规划建设与运营；物业租赁收入43.72亿元（占比33.03%），毛利率57.56%，主要提供研发办公、厂房及物流仓储空间；服务业收入10.27亿元（占比7.76%），以金融服务为核心，聚焦科创企业全生命周期需求，推出“临港园区科创贷”等创新产品，累计授信超100亿元，服务企业730余家。作为核心业务，金融服务通过“园区+企业+银行”模式，整合政策、科技与资本资源，解决科创企业融资痛点，并依托“滴水湖金融湾”平台推进跨境金融、绿色金融等创新实践，助力区域产业升级与国际化布局。

　　临港集团联合上海农商银行推出“临港园区科创贷”，以“精准适配、动态覆盖”为核心，创新打造“1+N”多元金融理财产品组合，破解科创企业“轻资产、高成长、长周期”的融资瓶颈。集团开发“以星定贷”数字化评级模型，通过算法抓取企业研发投入、专利数量、团队构成、市场潜力等20余项指标，动态生成“科创星级”，差异化匹配授信额度及利率，实现“一企一策”精准支持。集团针对初创期企业推出“预授信”服务，依据技术可行性提前锁定融资额度；对成长期公司可以提供“订单贷”，基于合同金额提供流动性支持；对成熟期企业设计“人才贷”，为核心团队股权激励提供资金保障。截至2023年，该产品累计授信突破100亿元，覆盖730家科技公司，其中30%为专精特新“小巨人”企业，单户最高授信达5000万元，平均审批周期缩短至7天。

　　临港集团子公司园金数科推出“园金E信”平台，实现应收账款确权、流转及融资一体化。该平台为高新技术企业供应商提供基于区块链的应收账款凭证融资，并联合工商银行、建设银行等提供低息贷款，缩短资金回笼周期至3天内。同时，公司牵线浦发银行为园内企业江波龙半导体并购巴西SMART项目提供自贸账户融资。集团还联合多个金融机构推出“建筑供应链贷”“核心企业供应链贷”，覆盖上下游中小企业融资需求，形成“链主企业+园区平台+银行”的生态闭环推动跨境供应链金融发展。

　　依托临港新片区政策优势，集团打造“滴水湖金融湾”跨境金融枢纽。集团依托金融湾搭建了首个本外币合一跨境资金池，编制操作手册助力企业高效管理跨境资金，2024年跨境贸易结算量突破700亿元。集团还参与QFLP（合格境外有限合伙人）和QDLP（合格境内有限合伙人）试点，推动跨境资产转让，助力企业拓展东南亚市场。此外，集团推出“临港新型国际贸易通”平台，联合中国银行签发上海首张数字人民币保单，提升离岸贸易结算效率。在航运金融领域，集团联合太平洋保险、汇丰金融科技等机构，建设中泰跨境人民币资金池，支持船舶融资与再保险业务。通过政策突破（如国际航运税收试点）与平台赋能，临港集团构建了“跨境资金流动+离岸服务+数字金融”的贸易新业态生态，成为上海国际金融中心建设的核心载体。

　　产业园区作为城市治理的重要部分，在城市化进程加速和城市治理水平提升的过程中，园区市政环境的管理上的水准已成为城市精细化管理的重要抓手。园区国企通过承担园区市政环境业务，如供水、污水处理、绿化养护和垃圾清运等，不仅能有效提升园区整体服务水平，为园区企业创造出更优质的生活和生产环境，还增强了城市治理的科学化、精细化和智能化水平。园区国企开展此类业务时立足于园区整体，更注重环保和可持续性，加之具备一定的区域资源优势，极大程度上可以在一定程度上促进园区的绿色转变发展方式与经济转型。同时，市政环境业务为园区国企提供了稳定的收入来源，增强了其在环保行业的竞争力，依托区域政策和融资优势，国资企业在未来城市公共事业提质增效的大趋势下拥有广阔的发展空间。

　　产业园区由于其工业生产属性，对水、电力、燃气等能源有较大需求，同时常会产生污水、固废、危废等生产废弃物，对于园区配套资源和服务提出了极高的要求。众多园区国企抓住了这一业务机遇，先后开展了水务、燃气、热电、工业废水净化处理、污泥处置、危废处置等公用事业业务。

　　中新苏州工业园区绿色发展有限公司（以下简称“中新绿发”）成立于1994年，注册资本金12.1亿元，是中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（以下简称“中新集团”）控股子公司，定位为“园区绿色发展服务商”。中新绿发业务涵盖绿色业务（包括绿色发电、绿色减排、绿色服务）和公用事业（水务、燃气、热电等），现有现有一级控股子公司10家、一级参股公司18家。中新绿发下属子公司主要承担不一样的区域水务、环保、光伏工程、新能源等项目的建设、运营工作，在苏州工业园区及其他省市开展公用事业、环境保护和能源基础设施的投资、建设、运营和管理业务。成立以来，中新绿发立足绿色公用发展趋势，不断强化新能源和新型环保事业，推动绿色低碳园区建设。

　　中新绿发在碳中和目标下，积极探索布局新能源业务，确定新型能源服务为核心业务板块，通过打造集技术、生产、拓展于一体的平台，慢慢地发展出分布式光伏、分布式能源中心、光源科技、售电、储能、综合能源管理等业务。中新绿发控股子公司中新绿能作为新能源发展平台，充分的利用中新品牌优势、开发主体影响力及与政府良好的协作关系，电站资产规模稳步扩大。

　　中新绿能充分挖掘中新集团、中新绿发、中新智地以及各园区载体资源，符合分布式电站投资建设条件的应建尽建；持续加大渠道建设，和固德威、旭杰科技、港华能源、协鑫智慧能源等行业内有名的公司成立公司联合拓展光伏项目。目前，“光伏+基础设施”“光伏+区中园”等项目加速建设。中新旭德、中新春兴、中新益阁、中新双杰等业务协同方大力拓展新能源市场，为中新绿能迅速提升业务量、扩大绿色资产规模的目标提供有力支撑。截至2023年底，中新绿能、中新春兴、中新旭德等公司累计完成并网474MW，在建规模211MW，主要分布在长三角区域，持续为共计约300余家公司可以提供可再生清洁电力。

　　绿色公用业务作为中新集团“以园区开发运营为主体、以产业投资和绿色公用为两翼支撑”的“一体两翼”战略布局的重要组成部分，在发展核心业务的基础上，不断在环保领域和公用事业领域积极探索。目前，中新绿发确定了“新环保”和“城市公用事业”两大板块，在创造社会效益的同时获取了经济回报。

　　中新绿发控股子公司中新联科作为新环保发展平台，主要布局表面处理产业园、工业废污水处理业务，包括工业废水净化处理、污泥处置、危废处置等项目的投资、运营和管理。中新联科充分的发挥自营安徽舒城表面处理产业园的样板优势，积极对接地方政府拓展市场，参与实施江苏、安徽、山东等地区表面处理产业园、循环经济产业园项目，持续夯实基础。公用事业方面，提供水务、热电联产和城市燃气等项目的投资、建设和运营管理，持续提升公用事业产品质量和服务水平，满足园区持续不断的发展的投资环境和生态环境需求。

　　中新绿发投资的项目规模大且专业化程度极高，公司亟需吸纳专业人才和团队以满足对项目进行专业化运营管理的要求。一方面，中新绿发采取招聘的方式，自主招聘专业的技术人才和管理人才；另一方面，采取收购或成立合资公司的方式与具有专业能力的公司做投资合作。对于经营不善但具有专业实力的公司，中新绿发一般采取收购的方式，例如，以协议转让方式收购兆润控股持有的和顺环保94.26%的股权，收购价格1.87亿元，此举促进了危废及工业废水业务平台的搭建，扩大了公司危废处理产能，快速提升市场占有率，增强公司在环保领域的核心竞争力。

　　对于行业内领先、经营状况良好的公司，中新绿发通常采取成立合资公司的方式，依托自身资源和合作公司的专业能力，共同出资对项目进行运营管理。通过市场化的投资并购、战略合作、参加公开招投标等手段，加速区外项目拓展。成功拓展了诸城危废处置、舒城联科电镀产业园、滁州第四污水厂等项目。

　　园区作为我国产业聚集发展的核心单元，是能源消耗和碳排的重点区域。2020年9月，我国明白准确地提出2030年“碳达峰”与2060年“碳中和”目标，这给园区能源利用和绿色发展提出了新要求，慢慢的变多的园区将节能减排作为园区建设与发展的重点任务。目前很多低碳项目成熟度不高、商业模式不成熟，融资面临困难。在此情况下，依托国企的资金筹集优势，能有效推动项目的快速落地。同时，园区国企可以借助于运营项目的实施和资本助力，有效吸引能源产业链相关企业落地园区投产，培育新型零碳产业，促进园区产业升级。园区国企通过新能源业务的开展，可以有效增加经营性资产，提升市场化营收，推动国企平台高质量转型发展，实现可持续的资金筹集，助力园区高效健康发展。

　　一般来说，园区国企探索的低碳能源项目主要类型有产业绿色发展类、能源基础设施类、节能降碳改造类、交通建筑提升类、环境基础设施提升类、循环经济协同类、平台创新研发类等。当前，众多园区国企对新能源业务展开了探索，积极开发利用太阳能、风能、水能、生物质能等可再次生产的能源，通过集成风能、光能、水能分布式发电设施、储能系统及能源网络，构建相互连通的能源生态，打造涵盖储能全链条的产业园区，部分园区国企还成立了新能源公司，以更好匹配未来业务发展。

　　苏州中鑫新能源有限公司（简称“中鑫新能源”）是苏州中方财团能源板块的运营主体，成立于2016年4月，注册资本金4.705亿元，是苏州工业园区首家以新能源业务为主营的国有控股企业。中鑫新能源以“综合智慧能源服务商”为发展定位，依托科技赋能，致力推动能源数智化、低碳化转型。公司专注投资运营分布式光伏、风电等新能源项目，并面向电力用户开展储能、配电、售电、充换电和节能等基础用能服务，着力打造“光伏+”综合智慧能源服务业态，同时可为工商业客户提供能源规划、能源数字化、碳资产和碳风险管理等定制化一站式服务，推动产业绿色转型和地区绿色发展，助力绿色低碳产业链升级，不断培育绿色新质生产力。

　　中鑫新能源致力于“源网荷储碳”能源产业链的投资及运营，提供全方位、立体化、多业态的综合智慧能源服务。公司专注投资运营分布式光伏、风电等新能源项目，并面向电力用户开展储能、配电、售电、充换电和节能等基础用能服务，着力打造“光伏+”综合能源服务业态，同时可为客户提供能源规划、能源数字化等定制化一站式服务。中鑫新能源还积极开展“双碳”业务，以碳普惠体系建设为着力点，为企业、为区域持续提供碳资产和碳风险的管理服务，助力产业绿色转型和地区绿色发展。

　　苏州工业园区碳普惠体系是由苏州工业园区管理委员会、国网苏州供电公司以及上海环境能源交易所共同建设发起的地区自愿减排交易体系，以分布式光伏为切入点，围绕碳减排量的认证、交易与使用，打造园区碳普惠体系，建立起一套区域级的市场化自愿减排交易体系。2022年11月16日，苏州工业园区碳普惠体系真正开始启动。该平台上线个月来，注册用户已达到41家，认定减排量近2万吨。

　　2023年1月17日，苏州工业园区碳普惠体系下的首单减排量交易成功落地。苏州中鑫新能源作为卖方企业，与博格华纳驱动系统（苏州）有限公司完成了本次交易，标的物为苏州工业园区碳普惠核证减排量（PHCER），交易总量为6000吨。2023年8月中鑫新能源成功完成了风电场首单绿电交易。本次交易以双边协商形式开展，实现了扬州风电场7180兆瓦时电量的交易。

　　碳普惠体系的建立，对光伏行业是重大利好，项目不但可以带来电费上的收益，发电折算成的碳减排量一样能变成有效碳资产，为公司带来收入的同时，也能进一步促进新能源产业的高质量发展。

　　基金投资方面，中方财团新能源产业投资基金规模5亿元，由中方财团作为主发起人，联合上市公司、产业资本、科研院所、协会联盟等共同设立。以助力苏州新能源产业集群发展为目标，聚焦于光伏、氢能等清洁能源替代、储能、新能源汽车、绿色建筑、碳捕集利用等“双碳战略”核心产业。